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第12部分（第1页）

这样的情形虽然听起来很糟糕，但是却并不严重，因为在经济欠发达国家中，这类问题绝对难于杜绝。让一切变得更加糟糕的是，在中国所有的产业领域里，吸纳资金能力最强，利润率也最高的行业，都被国家所垄断和掌握。而且这种垄断与掌握，甚至已经浮于水面，成为了公开的政策意图。

早在2006年12月底，国资委发布了著名的“国控文件”，吹响了国进民退运动的号角，在这份文件中表明，在军工、电网电力、石油石化、电信、煤炭、民航、航运这七大领域中，国家要保持着“绝对控制力”，而在装备制造、汽车、电子信息、建筑、钢铁、有色金属、化工、勘察设计、科技等九大行业里，国家也要保持“较强控制力”。

在这样的情形之下，绝大多数的投资领域都已经成为民间资本的禁地，这些领域是普通民众绝难企及的，一个很典型的例子是，在上世纪90年代中期，那些手持巨资的温州商人，纷纷前往西北、东北去投资矿山、油井、煤田、而在国家收紧垄断力度之后，这些豪情万丈的投资者终于不得不黯然离场。

那么，现在我们的问题就来了，这些被清理出场的投资者究竟会去哪里？他们手中的资金，又究竟会去哪里？

答案很简单，正是在国家垄断政策的影响下，这些投资者转向了房地产市场，成为了交易中买方主力，这就是后来大名鼎鼎，风云一时的“温州炒房团”。

我们在这里旧事重提，其用意就无非是为了说明这样一个问题：在中国的独特国情之下，民众无论贫富，其投资渠道都已经被严格地限制在极其狭隘的领域内。回报率高的领域难于进入，回报率低的领域又不屑进入，在“国家垄断”与“政府控制”的铁臂合围之下，民间的资金无论多寡，都只能选择绕流。

按照常理来说，当资金在产业领域方向上受阻的时候，可以选择在空间上进行扩张，在中国这样一个地域广大的国家内，这无疑是极其有利的选择。然而，中国偏偏又是一个地域经济高度不均衡的国家，譬如，仅就东西部来说，其发展的不均衡状态，就使得产业链、人才分布、基础设施都呈现出高度集中的形态，而这又使得产业投资的空间转移和区域均衡绝难在短期内实现。

当资本在产业间被垄断压制，难于实现突破、在区域间被客观因素限制，难于实现扩展的时候，实际上就意味着资金在客观上已经再不可能大量进入实业领域，而实业领域的回款速度之慢，回报率之低，也使得投资者们不愿青睐于此。

于是，这些被驱赶出来的资金，便只能选择较为虚幻的资产领域进入，其一为股市、另一个便是楼市。关于流入股市的资金究竟发生了什么故事，我们在后面会有专门的叙述。而楼市的过热，却因为这些“洪水猛兽”般资金的涌入而铸成今日局面。

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弊端重重的地产市场结构

民众缺乏良好的投资渠道，已经是无可争论的事实，我们刚刚从大格局论述了这一问题，假如立足于民众的微观视角，这种感觉必然会更加深刻。

不过，这个问题我们要留给后面的篇幅，在这一节中，我们要说的则是另外一个话题——房地产市场的独特结构。

在任何事物的变化过程中，都存在着外因与内因两种制动性因素，在这里，如果说流动性过剩与投资渠道狭窄，构成了房地产市场过热的外部因素，那么这个内部因素，便注定要归结于房地产市场独特的结构。

在我们的一部分媒体中，经常会出现关于批评地产商操纵行为的文章，这一类文章有着良好的意愿，的确，在中国的房地产市场里，的确存在着数量不菲的“幕后教父”，如同操控提线木偶一样将房价上下拨弄，从而造成了楼市过热、房价过高的局面。

这样的观点当然有一定的道理，不过，如果将楼市过热的原因完全归结于地产商的操纵，便未免有挂一漏万之嫌，比起地产商的操纵，更主要的原因在于中国的地产市场实在缺乏自我调节能力。

按理说，像一个资金持量如此巨大的行业，资本的力量理应相当强大，唯市场的意志马首是瞻，实现市场的自我调节更是不在话下。那么，究竟是什么原因，造成了这样一个市场失灵的局面呢？

这个问题的根源，其实还是停留在制度的层面上。

我们都清楚，在中国的特定环境下，土地的产权归属自不必说，即使是土地的转让、审批权限，也都掌握在政府的手中，这样一来，无形中便相当于政府垄断了土地一级市场，形成了“政府垄断土地供应，开放商寡头控市”的局面。

在分税制改革之后，地方政府的财权相应地减少了，而地方经济的发展却一刻也无法放松，加上公共服务、公共产品的压力，使得各级地方政府无不面对着资金短缺的困扰。

这样一来，大宗的土地出让金、房地产相关税费收入，就成为填补地方财政资金缺口的最主要力量。为了解决自身的财政收入问题，地方政府在决策上便倾向于压缩土地投放，借此吊足土地需求者的胃口，为自己创造出高收益，然而这种压缩仅仅体现在时机上，也就是在投放次数上实现“缓供”，与此相对应的是，在土地的面积上，政府却倾向于大面积的出地，以此来制造惊人的收入，用来平衡财政上的缺口。

当中央政府在财税制度上作出调整，当地方政府在政策领域着意如此时，就开发商而言，无疑意味着对行业垄断寡头的培养。

在土地动辄以大地块的形式，一次性地投放在市场中时，其价格几乎每一次都停留在数亿元甚至十几亿的量级，没有实力的地产开发商根本不具备这样的竞争能力，在历次大浪淘沙般的竞争中，小的开发商便被逐渐淘汰出局，成为了体制下的牺牲品。反过来，我们看到，那些被各大传媒炒得如火如荼的“地王”，那些最终拿到地块的赢家，总会是那几位地产巨头的熟悉面孔。

我们在经济学常识中可以得知，当一个行业中出现垄断与寡头的时候，总会有控制与价格弹性的欠缺随之而来，当小的开发商陆续出局的时候，这些原本应当作为市场补充的成分便随之缺失，无疑会导致行业产品的价格上涨。

举个简单的例子来说，中国现在的97号汽油价格已经高达每升7元以上，而在美国等经济发达国家，这个数字大概在3元左右，之所以会存在如此大的价格差距，原因就在于垄断。由此看来，当房地产领域中蔓延出垄断趋势的时候，就必然会得到价格高涨、社会福利降低的结果。

当房地产市场的结构中出现这样的情况时，市场的自我调节能力自然也就被降低到了最低的水平，因为即便市场本身出现了价格的理性回归，垄断者和寡头们也会通过人为的手段，制造出市场紧缺的现象，将价格再次拉动上去。

靠行政手段调控房价的陷阱

从上面三节的讨论中不难看出：可用资本过多，投资方向过于狭窄，加之市场结构过于独特，在这三大因素的共同作用下，使得中国的房地产市场始终呈现出过热的局面。

事实上，政府对于房地产过热现象的认识，要远比我们清醒得多，从近两年来国家对房地产领域所发布的一系列调控措施，就可以看出政府对于这种趋势的警醒。

远的不说，仅在2009年年底的半个月时间内，包括了住房建设部、国土资源部、财政部、计委等多个国务院职能部门，就势如风火般地出台了一系列房地产调控政策，比如著名的“营业税征收2改5”②，再到后来的“国四条”③，再到“拿地首付不低于50％”，从“5年内普通住房转让差额征收营业税”再到“督办全国18宗房地产闲置土地”④。如此多的调控手段，在让人眼花缭乱的同时，也不免产生出新的幻想与期盼。

然而，在这些琳琅满目的调控政策背后，所埋藏下的却未必是房价理性回归的契机，因为从我们的理论体系中来判断，这些政策尽管看起来严厉无比，却并没有动及房地产业的根本，特别是对于以上我们提到的三大因素，更是没有太大程度的触及。

我们不妨来看一下，对于我们提到的三大因素，这些措施究竟会有怎样的影响。

“营业税征收2改5”，以及“拿地首付不低于50％”，其用意在于限制开发商拿地炒作、囤积地皮的意图，然而在当前市场热度极高的情况下，这种措施对于那些有实力、有意愿拿地的大开发商来说，很难说会有什么效果，甚至会让他们更有意愿和能力去获取土地，以便变本加厉地囤积居奇，获取高价收益。

有人会提出质疑，当政府提高税费、人为设置这些交易障碍的时候，不是无形之间增加了交易的中间成本吗？不是同样会对开发商形成限制吗？

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