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第5部分（第2页）

1992年，张玉良36岁时任上海市农委住宅办副主任，副处级。一种说法是，按照张玉良当时的年纪、级别以及不高的学历，仕途前景不会太美妙，于是有野心的张玉良决心下海。

另一种说法是，1992年，一纸任命书让张玉良下海了。面对任命书，张玉良当时也犹豫过，觉得机关里旱涝保收，但最终还是下海了。

张玉良事后自己回忆说：1992年下海以后，什么都没人管，就是给了一张任命的纸头，然后自己去借房子、自己去买车、自己去发展。最初的时候，当然还比较原始，什么能赚钱就去怎么做。“下海以后第一个项目我印象很深了，我觉得我在机关有关系资源，当时而且上海开始要大规模的城市改造，缺动迁房，我一想动迁房要离开市区近一点，这样老百姓可以搬迁能过去，另外一个我还得找一个我的关系比较熟的，因为我在农委的时候，他们讲我做人比较好，所以交了不少朋友，所以我第一个项目做了三个小项目一个是在浦东的六里镇，现在已经很成市区化了。”

也正是旧城改造这个巨复杂、巨需要人脉、巨需要耐心和投入、也利润巨大的项目，成就了绿地的伟业。

黄怒波这一年也投奔了商海，黄诗人这时被指派往中国城市出版社任主持工作的副社长。当时的中国城市出版社基本上靠卖书号为生。社里的人，谁都有捞钱的道，谁也不怕谁。几年中，一连有6个社长被赶出了门。

诗人的眼里肯定是更加容不得污秽的，而且是倒卖书号的这种污秽！文人尤其看重的就是好书，倒卖书号无疑于倒卖诗人的精神世界，象征意义颇浓。

黄怒波坚决不让倒卖书号了。被断了财路的人士们，纷纷捏造了众人想都想不到的罪名，往党中央总书记、国家主席及能送到的所有领导和部委递材料告黄怒波的状。罪名有嫖娼、吸吗啡、私藏猎枪等等。

随后，建设部里组成人事、纪检、监察联合工作组进驻出版社。检查结果自然是还诗人的清白。工作组走了，黄怒波咽不下这口气。愤怒之下，把抓着问题的人员，立刻解聘除名，有的部门干脆解散，把人员遣散。没多久，出版社遭遇无妄之灾被迫停业，后经法律裁决，又恢复营业。为了解决出版社30多人的生存问题，建设部特批了一个咨询中心，交给出版社去运作。

这个咨询中心就是后来的中坤科工贸集团，1995年中坤集团正式成立前，它仅是一家由中国市长协会组建参股的股份制企业。

就是在这个咨询中心，靠复印、印制名片、卖玩具娃娃和电脑配件，黄怒波积累到了自己的第一桶金。

当年靠复印、印制发财的不在少数，后来举国皆知的“新疆德隆”唐万新、唐四哥最早也是做拍照、印制的，攒够了第一桶金，然后开始收购原始股、开始德隆神话历程的。

与张、黄的初始下海不同。此时的王石、冯仑、老潘、朱孟依等大腕正面临着人生的一个重大关口，那就是海南房产泡沫，当时有将近2万家房地产公司套在了这场泡沫之中。

同志们，思考一下这个数字的意义吧，2005年的统计数据是全国当时共有房地产开发企业56290家。由此想象下，1992到1993年，全国大概能有多少家房地产企业？近2万家房地产公司套在其中，可见惨烈、可见惨烈的覆盖面之大。

1988年，海南房地产平均价格为1350元／平方米，1991年为1400元／平方米，1992年则猛增至5000元／平方米，比1991年增长257％。1993年上半年房地产价格达到顶峰，为7500元／平方米，从1993年下半年开始呈现回落趋势（周诚主编：《中国房地产市场年鉴（1996）》第194页。）。另据统计，海口市地价1991年最高为98万元／亩，到1993年涨至最高位为680万元／亩，而到1996年初则下降到约100万元／亩，跌幅达八成五，基本上回落到1991年的水平。

一场泡沫最后的遗产，是600多栋“烂尾楼”、18834公顷闲置土地和800亿元积压资金，仅四大国有商业银行的坏账就高达300亿元。

能成功逃脱这场泡沫的公司，确实有些意思。在当前这个泡沫论争越演越烈的时候，重新回顾这段历史，回顾一干大腕们是如何成功逃离泡沫的，更具意味。

万科险些陷在北海

1992夏天，北海市委书记王季路和市长帅历国到深圳招商，王石向市长介绍了万科在上海的开发情况后，市长略一沉吟，“这样吧，有一块40平方公里的土地，地价可以象征性地付一点，就算送给万科建设开发吧。”

为了吃透北海政府对这块土地的规划意图，王石邀请了经济学家汤学义、城市规划专家孟大强先生一起前往北海。在北海建委会议室，帅市长请两位专家给建委讲课。

汤学义从基础设施投入分析讲起：“深圳特区目前总共开发了70平方公里的土地，‘三通一平’每平方公里需要两三个亿，70平方公里的‘三通一平’用去了近200个亿，也就是说地面上什么还没有就用去了200个亿。再看北海这40平方公里的荒地滩涂开发，即使这里的劳力、建筑材料比深圳便宜，每平方公里土地也得1。5亿~2亿元，40平方公里就得60亿~80亿元，如果算上地面上的投资，厂房、公建、发电厂、水厂，少说还得80亿，加起来就是140亿~160亿。问题不在投入，更重要的是产出和消费。北海目前的人口不到15万，一年的产值不足10个亿，如何支撑这么大规模的基本建设？”

听着汤教授的课，王石后脊梁浸出冷汗，没要这40平方公里的土地。

尽管没陷在北海，但万科在此轮泡沫中也是“很受伤”啊，万科参与开发的武汉万科广场、成都万兴苑、深圳海神广场、福景大厦、天津金桥高级公寓、鞍山东源大厦都因资金短缺而濒临烂尾。

幸运的是，万科在1993年4月成功地发行了B股，从股市弄到了4。5亿港元，这笔资金让万科在国家银根紧缩的政策下，逃过了一劫。

合生　低成本拿地，扛住泡沫

1992年，合生创展成立，随后便开始遭遇国内的宏观调控，但令人惊奇的是，合生在此轮调控中，似乎未受任何影响。

从1980年代出道以来，几年时间内朱孟依积累了丰富的人际关系和超强的市场洞察力，这让他能够有资本在1992年与张芳荣、陆维玑夫妇在香港共同创办合生创展集团公司并进军广州。

朱老板购买的第一块地是位于天河区的大块土地。当时那并不是市中心，但朱的盘算是：在广州市政府的未来规划中，天河区将被发展成商业中心。刚刚起家的合生创展出巨资拿下了处于规划之中的天河大块农田，开发建设华景新城项目。当时的广州，仍然以市中心的小盘销售为主，合生创展的大盘开发成为首吃螃蟹者。

朱老板赌对了广州市的发展方向，随着广州的扩张，天河区的楼价、地价稳步上升。到1996年，在成功开发四期项目后，华景新城已随着广州城市中心东移，成为天河著名楼盘。

从万科、合生的这两个案例中，可以总结出熬过泡沫、战胜泡沫的第一个法则，那就是－－－手中资产要具有好的流动性。

什么是泡沫？实际上就是在一定的价格上，你的资产的流动性突然衰减、或者消失了；消除泡沫就是等到经过一定幅度的时间、或者价格调整，流动性再度增强、恢复。

很多人扛不住这个调整的时间或价格幅度，就出局了。

万科从股市弄到了4。5亿港元。除了在恶性通货膨胀期间，货币的流动性比较差以外，其他经济发展时期，货币的流动性是最佳的。1993年以前，人民币汇价一直较港元高。但1993年以后，人民银行宣布进行汇改，取消外汇券，人民币1年内跌至1美元兑8。4元人民币，这时港币才终于超越人民币价格。当时，港币兑人民币黑市牌价曾跌到100∶140。这4。5亿港币，当时价值非凡啊。

当时企业的规模也没现在这样大动辄百亿，4。5亿保得万科平安啊。

合生的

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