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第233章 四个核心指标（第1页）

在投资界里有一句名言：在上升型的城市里，才能找到更多的机会；只有往上升型的城市里投钱，才能通过势能去覆盖足够多的机会风险。作为一个老vc，杨默自然知晓这条近乎于规则的名言；而后世在县域级下沉市场或成功、或失败的数十个投资案例，也让他对这句话有了更深的了解。………………“做这种以区域综合带动效益为第一要务，但同时必须兼顾财务指标的社会型项目；在立项的时候，第一件事，就必须相对精准地去判断一个城市的短中期潜能，否则滚雪球之下，你只会越来越举步维艰，最终陷入泥潭，被活活淹死。”“而判断一个城市短中期潜能，归纳而言，主要有四大核心指标。”进入教学模式后，杨默习惯性地板起了脸来，而在这方面吃过无数小苦头的吕莹莹也乖乖地挺身坐好，宛如一个三好学生一般。“第一个核心指标……人口。”“这是个大家都知其然，但却未必能够知其所以然的核心指标，也是最重要的指标。”“你必须知道，你家穆叔叔既然选择了商业地产作为切入口，那么土地才是他这个项目，以及后续一连串计划的第一生产资料；”“偏偏经济以人为本，有人的地方土地才有价值，没有人的地方，土地这玩意单从商业的角度来考虑，本身上面是没有价值的。”说到这，杨默瞅了瞅欲言又止的土狗同学一眼：“我知道你想说什么，无非就是我们国家现在有12亿人口，听起来就令人头皮发麻；哪怕是齐鲁一个省，人口也超过了8000万，这么多人口摆在那，我干嘛还要提这个？”见到土狗同学点了点头，杨默嗤笑一声：“丫头，很不幸地告诉你，哪怕咱们国家有12亿人口，但其实大部分的土地上是没有人的……准确的说，是没有直接与其建立有效经济生产关系的人。”“就拿齐鲁来说，虽然人均耕地面积只有可怜巴巴的22亩人，看上去是人多地少的状况，但实际上，光闲置无法开发的盐碱地就超过了2亿亩，再加上涂滩、贫瘠丘陵等一系列地形，目前并没有经济生产价值的荒地就更多了。”“哪怕初中的课本上都写过，土地是人类社会最基本的生产资料。与人类建立了有效经济生产关系的土地有多少、该区域内每个人与多少土地建立了生产劳动关系、这些人的生产效率如何，以及这些土地的单位可能提供的经济产能，都直接关系到这片区域的发展潜能高低。”“总之，你记住，目前国内有超过120个地级市、400多个县级市；总计超过500个设市的地区和上千个县级地区，在国家没有出手干预或者科技突破之前，并不是每个城市在中短期内都真的具有足够的发展潜能的。”说到这里，杨默耸了耸肩：“这里面的辩证关系有些复杂，具体计算公式更是令人头皮发麻，以你的小脑袋瓜子一下肯定理解不了；”“所以，你只需要记住，人口在持续净流入城市，往往都可以确定为具有相对乐观的中短期发展潜能，在未来的二十年内，这个评判标准甚至是可以被视作是真理……无他，咱们国家现在科技底子还是很薄弱，唯一可以被视作高权因子的，就只有【人力资源】这个因素了。”土狗同学眨巴眨巴眼睛：“都说天南地北齐鲁人，这近十年来咱们齐鲁人外出务工的可不少，照你这么说……咱齐鲁这边的地头上，都没啥发展潜能可言啰？”杨默额头一黑，没好气地给了她脑袋一下：“我刚才说了，一切的前提都是国家没有直接干预……再说了，中原三省和两陕地区的国家定位不同，走的是【全局为上】的路子，大部分城市的中短期发展潜能并不算低，只不过民众受惠度没有那么高而已！”用一个近乎粗鲁的姿态避开这个会要人命的话题之后，杨默哼了哼：“虽然咱们临邑县最近十年的人口数据没有拿到，但感觉都感觉的出来……最近十年，临邑县这边的人口流失率绝对超过了20！”“要知道，最近十年内国家的平均人口增长率是148……以148的人口增长率对上20以上的人口流失率，临邑县的人口净流出率超过5……你觉得县城这一块的发展潜能能有多高？”说到这，杨默哼了哼：“而且具体问题具体分析，你要搞清楚，那20的人口流出率还是在计入我们这几家石油单位每年不断扩招新职工的基础上评估出来的数据，要是撇开这块因素，光看临邑县本地的情况，它本身的人口流失情况更严重！”“人口流入率能否跑赢人口流失率，是评判一个城市是否值具有泛投资价值的基本门槛……不计入我们这几家石油单位的恶化，临邑县这块别说60分及格线了，连40分都拿不到，你觉得它自己的中短期发展潜能能有多高？”小主，这个章节后面还有哦，，后面更精彩！土狗同学挠了挠头，总觉得杨默这话有些飘，有些功利，也有些消极，更让她有些迷糊；但既然杨默能用这种肯定的语气说出这这番结论来，那想必应该是……有道理的吧？………………“第二和核心指标……造富能力！”“如果说第一条核心指标是偏客观因素，那么这一条指标便是偏主观因素……两者之间的关系类似于swot分析法里面的优势和机会。”仿佛是在投三分篮似的，杨默将烟头精准地把烟头丢进了锈迹斑斑的撮箕里：“天下熙熙皆为利来，天下攘攘皆为利往；”“老百姓如果都有钱，都能相对容易地赚到钱，那么这个城市就会进入一种正向循环中……有钱人和有钱人不断地做生意，小商户也会收益更多，哪怕开个包子铺，哪怕挑着扁担把自家种的菜挑到成立来卖，也能过的很好……从而吸引更多的资金、项目和人才进来，最终以后天胜先天，让城市产生强大的虹吸效应。”扭头看了看眼中隐隐有光亮闪烁的土狗同学，杨默耸了耸肩：“事实上，你那位穆叔叔打的就是这个主意。”“采用类似鲸落的手段，不以直接经济效益为考量目标，以商业地产作为切入口，依仗着这个行业超长的产业链和用庞大工人数，拉动县域经济的同时，也给一些人提供足够的造富机会，然后利用国人喜欢一拥而上的天性，用这块蜜糖，引诱更多人和项目涌入临邑县。”说到这里，杨默点了点吕莹莹：“听过这段时间被炒的沸沸扬扬的【熊猫汽车】项目么…就连你家穆叔叔自己也承认，他的思路，就是学习这个项目。”熊猫汽车？听到这个最近快要被听到耳朵起茧的项目，土狗同学一愣。在八十年代末的外商投资案中，最引人注目，也是最为蹊跷的是广东惠州的熊猫汽车投资案，一直到很多年后，它仍然笼罩在一层神秘的浓雾之中。根据公开披露的信息，熊猫投资案的大致经过是这样的:一个叫金昌源的美籍南朝鲜商人，据称长期从事汽车零部件进出口贸易，1988年9月，他在阿美莉卡的特拉华州注册登记了一家名叫“熊猫汽车公司”（rc）的企业，当月，他首次与惠州方面接触，宣称将在此地建造一个大型汽车工厂，规划用地81平方公里，投资10亿美元，年产30万辆轿车，并且全部出口。当年12月，双方签订备忘录，1989年4月征地，熊猫公司在6月27日这个项目很像一块突然从天上掉下来的馅饼。它有很多值得回味的地方:公司名称既为“熊猫”，那当是专门为中国而办的公司，然而蹊跷的是，这家号称年产30万辆的汽车制造工厂居然没有专业国际汽车商的背景，它选择投资的惠州，也不是汽配行业的基地，没有汽车制造的产业基础。但是如果说它是一个骗局，却似乎又不太像，根据惠州政府对外的公告，熊猫公司的第一期投资25亿美元在奠基仪式前就已经到位，而且厂房也很快进入施工建设。为了证实项目的真实性，内阁和广东主管单位派出了一个高级技术、法律专家小组，专程赴美对投资者的背景、资信、市场等进行调查，据称专家们参观了熊猫公司购买的冲压和发动机生产线等设备，还试坐了已经研制出来、据称市场零售价仅为6万元的小排量微型轿车。最终，专家们得出的结论是:“熊猫公司的资金实力雄厚，投资者有战略远见，他们瞩目于下一个世纪。”但不管如何，号称10亿美元的熊猫汽车投资案是当时华夏最大的外来独资项目，它受到广泛的关注，并被寄予厚望，在其立项之后，几乎所有的朝廷大院都曾前去视察过。尽管不少人对它的背景和真实动机抱有怀疑，但是仍然希望它是一块“真实的馅饼”。而对于投资地惠州来说，熊猫汽车的到来顿时让它成为一块投资和投机的热土，南方媒体喊出“80年代看深圳，90年代看惠州”的口号，当地的土地价格在很短时间内暴涨，地产公司纷纷进入，最多时有1000多家，中心市区房价从每平方米200元被炒到了11万元。在这个全国人均工资还不破百的年代，11万元平方的房价有多疯狂，可想而知；而这种泼天的富贵对于普通人的诱惑力到底有多大，从汽车工厂所在的淡水镇的人口激增曲线也能略知一二……在熊猫汽车没有立项之前，淡水镇拢共只有两万不到的人口，而在项目落地后，在短短一年的时间里就从两万人变成7万人，两年后更是急速增至20万，其中小有资产的“新市民”，更是不计其数。且不论这个项目的真假，在区域经济发展中，一个具有巨大诱惑力的蛋糕项目，对于吸引各种外部资源的作用，是显而易见的；也正是有了熊猫汽车这个超级项目作为案例，后世各地在经济建设的工作中，才会对动不动就想着上马一两个大项目……虽然熊猫汽车最后被证实是一个巨坑，造成的损失也令人头皮发麻，但不管怎么说，毕竟里面的有些东西很有借鉴价值嘛！，！………………“穆叔叔的这个想法……我觉得没问题，挺好的啊！”并不知道熊猫汽车项目猫腻和未来结局的土狗同学在回想了一下这个超级项目目前对于淡水镇的巨大促进作用后，很有些不解地看着杨默。杨默有些无语地看着她：“我在之前就说过，国企一系跟行政主管一系的情况是有所不同的，但凡你主导了一个规模以上的项目，那因果是要缠绕一辈子的，而且根本切割不掉……所以在国企系统里面去主导项目，其实需要考虑的时间线更长！”“简单来说，你家穆叔叔计划切入的一系列房地产项目，其实都是要依托那个工业园，以及那些工业园里面的企业为核心，否则就没有足够的撬动力和持续力；”“那么问题来了……你觉得以汽车项目为撬动点，和以石油化工产业园为撬动点，最大的区别在哪里？”土狗同学想了想：“我感觉，虽然两者之间的产业链都很长，但以汽车项目为撬动点的话，更容易形成劳动密集型衍生产业，业务辐射人群也更宽泛一点。”杨默点了点头：“算你说到点子上了，汽车虽然是集成度和科技含量极高的工业品，其主要零部件生产和组装工作目前基本上都只有国企单位才能完成；”“但实际上，他本身就是个劳动密集型产业不说，由于其本身就具备着toc的天然属性，因此可以衍生出来的末端产业和市场非常之多……比如代运、比如汽车保养、比如汽车维修、比如汽车美容、比如停车看管、比如车载电器配件，甚至改装服务等等。”“事实上，一个大型汽车项目拉动效应，约莫40会集中在制造环节，20会集中在制造领域从业人员的日常消费环节，另外的40则集中在衍生市场及相关从业人员的身上……可以说，这是一个上下兼顾，内外俱修的项目；”“而石油化工项目呢？”“你好歹也是在钻探公司挂名的，自然知道石油化工领域跟其余的行业不太一样，由于目前存在着原料稀缺的状况，国家的管控力更强不说，其业务合作和流通，基本上还是以b2b为主……而且这些b端客户基本上还都是国企。”“所以，你看出问题来了没，这个工业园项目，直接拉动的就只有制造环节的经济效应罢了，偏偏这些制造单位基本上都是国企……以国企生态的封闭性，你觉得这部分新增价值能有多少能外溢到系统外的民众手里，又能让那些老百姓得到多少真正的实惠，提供多少真正意义上的造富能力和机遇？”说到这里，杨默略带讥讽地笑了笑：“你要记住，有些时候出发点是好的，未必就能产生你所预期的正面效果……到时候如果临邑县的地产项目核心客户全都是那些国企职工，以及某些半黑不白的手套，对于临邑县域的经济并不会产生多少实质上的促进作用不说，还会闹出一些大家都并不乐意看到的景象。”说着，杨默耸了耸肩：“事实上，东营那边已经初步形成这种状况了，虽然这些年他们努力地想要推进本地的工农关系建设；但几年下来，西城和东城像是两个完全不同的世界不说，东营本地的百姓也非常不待见大本营的那几万号人……这种不待见，甚至比咱们这些地方的本地人以前对钻探公司的排斥更加严重！”土狗同学的大脑有些宕机，她那依然还是很单纯的小脑瓜子一下子无法厘清这中间的逻辑，也不明白为什么只是惠及的主要群体比例稍有不同，便会形成如此大的区别。不过既然羊屎蛋直接点名东营，并且拿那边做反面教材，那肯定没有撒谎。见到这货在那捧着个小脑袋苦思不得，杨默意兴阑珊地叹了口气：“丫头，你对这个世界毕竟还谈不上多了解，有些关节想不通也是正常的。”“但你只需要记住，这个世界最基本，也是最重要的构成，其实是那些所谓的精英们懒都懒得低头看上一眼的基层沙石……但如果你真的轻慢到完全忽略他们，届时肯定会让你追悔莫及……而等到中上层建筑已经盖得七七八八了，这才发现地基不稳、承重力不足的问题，重新调整加固的话，所需要耗费的精力和成本，又何止百倍于前？”说着，杨默又摸了一根烟点上：“事实上，也不是所有的上位者没意识到这个问题，只不过把某些事寄托在【先富带动后富】这句话上，不过是一种近乎理想状态的美好愿景罢了！”………………土狗同学一直觉得自己的这位发小很有些消极的倾向，听闻这番话之后，那种感觉就更明显了。只不过涉及到专业领域，她实在没有这个资格跟杨默辩论，也不知道该怎么开口，挠了挠脑袋后，只得有些沮丧地追问道：“你不是说评判一个地区和城市的发展潜力有四个核心标准么？剩下的两个是啥？”杨默此刻很有些阑珊的意味，闻言只是摆了摆手：“先说到这吧，有些东西得人生阅历到了那才能理解，不然知其然不知其所以然，其实是一件极为糟糕的事情；”小主，这个章节后面还有哦，，后面更精彩！“第三个核心指标其实就是人均gdp和人均实际纳税额的价值交叉线，在这块我教过你一部分，你不妨结合一下这段时间的工作见闻，自己去扩展和思考一下这个因子与城市发展潜力的关系；”“至于第四个核心指标【国家定位下的延伸定位】，这玩意暂时不是你一个小姑娘可以想的清楚的，所以以后有机会再聊吧……不过如果你真的有兴趣的话，不妨自己推演一下，毕竟身为央企一员的你，在这方面有着比寻常百姓更为丰沛的信息渠道，再加上有我和你那位穆姐姐在，真要想推演，最起码的资讯基础是存在的。”见到这货这么小瞧自己，土狗同学大怒，恶狠狠地起伏了一下胸膛，就想要好好教训教训这个敢看不起女人的混球一下时……一阵急促的敲门声传来。糟了！莫不成是穆大小姐来了？一想到这位大小姐看见两人蹲在厨房里偷偷煮把子肉吃后的可怕画面，杨默和土狗同学顿时慌了。“熄火！关门！直接把人拖进客厅，千万不能让她闻到味道！”惊慌失措下，杨大官人也不不管满院子肉香的情况下，这种预案手段是不是自欺欺人了，直接下达了指令。很显然，土狗同学也是慌了神，连这么大个漏洞都没察觉出来，直接从马扎上跳了起来，冲到灶台旁边以最快的速度把火关掉，然后哐地一声把锅盖捂的严严实实。看着这货一脸焦急地催促自己出去，好让她把厨房门锁上，杨默猛吸一口气，不断调整好自己的脸部表情，然后走到院子里，把铁门扭开。“师父，师父，有情况！有情况！”拉开门，白蒙蒙娇小的身影就出现在杨默的面积。甫一见面，这个跳脱的小丫头便压低了声音，急惶惶地往里面冲。吓死我了！我还以为是穆大小姐来了。杨默情不自禁地舒了舒胸口，一边让开身子，一边却是没好气地瞪了她一眼：“瞎嚷嚷什么！出啥情况了，让你急成这样！”白蒙蒙瞅了一眼做贼似地从客厅门口探出脑袋来观察情况的土狗同学，平日里有些八卦的她，竟然没有一探究竟的欲望，反而是以最快的速度把铁门关上，然后顾不上这里是院子，用最低的声音凑到杨默的耳朵旁说道：“师父，你知道穆思远今天晚上带着穆主管去谁家吃饭了么？”杨默翻了个白眼：“就这事？傻子都能猜出来的好不好……除了王总，钻探公司还有谁能让这位大领导以私人的身份登门做客？”白蒙蒙吸了一口气：“没错，穆思远去王总家做客不奇怪，但这种带着自家女儿上门的私宴，按理说只该有他们两家人才对；”“可是，师父，你知道就在二十分钟前，也就是马上要开宴的时候，穆思远又请了谁过去一起吃饭么？”听出了这里面的不寻常，杨默却只是一脸漠不关心的模样：“请了谁？”白蒙蒙见到自家师父这么一副高高挂起的模样，顿时急了：“师父，穆思远请了冯副总过去一起吃饭的啊……跟王一诺一起吃饭！”“最关键的是，穆思远是亲自敲开冯副总的家门，请他一起过去赴宴的……公司各科室负责人和正科级以上的领导全部住在总经办后面的那两栋楼房里，张伯伯亲眼看见的！”！！！？请了冯副总过去！？这、这是什么情况！？杨默一脸的难以置信，素来自诩还算机灵的大脑，此刻也有了宕机的征兆……：（）1988：重回人间混几年

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