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第6部分（第1页）

1。　缺乏完善、健全的房地产金融市场体系

房地产金融市场是房地产资金借贷、融通、有价证券发行和交易以及投保人购买保单的场所。从功能和业务范围来看，健全的房地产金融市场体系应包括房地产信贷市场、房地产抵押市场、房地产证券市场和房地产保险市场等。

美国已形成了以国营机构和民营机构多元化主体为核心的住宅金融市场。政府直接设立和管理的机构有：联邦住宅贷款银行委员会及所属住宅贷款银行、联邦住宅贷款抵押公司（FHLMC）以及政府国民抵押贷款协会（GNMA）等金融机构。民营机构有储蓄贷款协会、互助储蓄银行、商业银行和人寿保险公司等。美国庞大的金融机构组织为一级市场发放抵押贷款和二级市场的抵押贷款证券化提供了有力的支持，推动了美国房地产业的持续发展。与此相对照的是，我国目前房地产信贷市场和证券市场等仍然处于起步阶段，主要表现在如下方面。

（1）信贷市场欠发达、不规范。

一是我国房地产贷款业务规模不大。截至2003年4月，房地产贷款余额占商业银行各项贷款余额的17。65％，远低于发达国家的20％—40％的水平。个人住房抵押贷款的形式单一，且实行“抵押加保，一次整借，按月偿还”。二是信贷市场不规范，违规贷款运作时有发生。2002年下半年，央行对部分城市商业银行的房地产贷款情况进行检查，共抽查房地产贷款20901笔，金额1468亿元。其中房地产开发贷款3654笔，金额1380。5亿元；个人住房抵押贷款12158笔，金额44。1亿元；个人商业用房贷款5089笔，金额43。4亿元。调查发现违规贷款分别占总抽查笔数和金额的9。8％和24。9％。

（2）资本市场市场化程度不够，融资效率不高。

我国资本市场起步较晚，经过13年的发展，其发展规模迅速扩大，然而监管机制却严重滞后，且受政府行政影响和控制程度高。但从资本市场的本质属性来看，其供给与需求本应由其内在的市场机制自主调节，这两者之间的冲突导致了我国资本市场融资效率不高。

2。　房地产金融组织体系有待深化和创新

我国房地产融资机构设立的最初动因，是为适应各地住房制度改革的需要，由各地方政府根据当地的具体情况组建而成的。因此，房地产金融体系在发展之初便打下了许多政府行政干预的烙印，对后期发展产生了许多消极影响，主要表现在如下几方面。

（1）房地产金融机构的设置缺乏整体规划，地区差异性大。

最初，我国房地产金融机构是为了适应各地住房改革制度的需要，由各地方政府根据具体情况负责组建的。由于信息不对称和中间目标不确定，中央政府在房改中制定实施了在统一政策下因地制宜、分散决策的原则，对房地产金融机构的设置缺乏整体规划，也没有硬性规定。因此，从整体看，各地现有的房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，形成了互相分割的区域性房地产金融组织和资金配置格局。

（2）金融机构单一，管理体制不顺。

我国目前形成的以中央银行为领导，以国有专业银行房地产信贷为主，以其他银行为辅，以非银行金融机构为补充的多层次、多形式的房地产金融组织体系，已不能满足深化住房制度改革与房地产业未来发展的要求。我国现阶段住房储蓄银行只有两家，并不能在全国范围内发挥作用；住房合作社数量有限，其性质、产权等问题还有待进一步研究，因此，其作用也极为有限，在现实生活中真正起作用的各银行房地产信贷部和住房公积金管理中心也存在不少问题。

即使是各专业银行，其房地产信贷部在经营上也存在一些问题。首先，房地产信贷部机构性质不明确，关系未理顺。各银行房地产信贷部的机构设置基本上是专业银行的一套人马两套牌子，无法成为自主经营、自负盈亏的独立经济实体。房地产信贷部受原银行和地方政府的双重领导，实行“四级三段”的管理体制，如此双重领导、政出多门，使房地产信贷部管理混乱、无所适从。其次，基本功能未能充分发挥。房地产信贷部的基本功能就是最大限度地促进储蓄向投资的有效转化。目前房地产信贷部的产权不明，市场机制不发达，筹集方式单一、传统，而筹集的储蓄资金往往投放到收益高的经营性贷款项目上，配合房改的政策信贷少，对开发企业贷款多，对个人信贷少。这些都不利于房地产业的健康发展，也不利于金融机构自身的发展。再次，多家专业银行房地产信贷部之间的竞争存在弊病。目前允许多家银行成立房地产信贷部，当房改金融工作与专业银行眼前的业务和利益发生冲突时，容易产生各取所需、自行其是的弊病。各家专业银行为了扩大业务领域，壮大资金实力，竞相争办住房金融业务，由此造成的结果是加剧了住房资金、尤其是政策性房改资金的分散，使有限的资金不能发挥效益，不利于房改资金的良性循环，同时也增加了国家对住宅投资规模实行宏观调控的难度。

住房公积金管理中心与其委托的专业银行在住房资金的运营上存在问题。一般而言，“管理中心”确定住房资金的放款对象并承担风险；而银行具体办理划款业务后，管理中心对该资金的使用、催还等情况都难以监督。资金贷款发放后，大部分资金则划转到银行自身的负债账户，管理中心难以保证资金的滚动增值。

（3）房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺。

从房地产金融体系的建设来看，目前我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保证。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。从房地产宏观管理体制来看，我国各地房地产金融机构的设置和组织形式千差万别，存在地区差异性，管理部门有房改领导小组、财政部门和人民银行等，不同的部门因职能范围、利益不同，管理的着眼点也不同，因此决策必然存在显著差异，这无疑会导致房地产市场的管理出现多头管理、不易协调的局面。

3．融资结构不合理

在经济体制转轨过程中，我国房地产融资方式已经发生了深刻的变化，初步形成了多种融资方式并存的多元化融资体系。但是，与发达国家相比，我国房地产融资结构仍处于非均衡发展状态，其表现在如下方面。

（1）间接融资与直接融资比例失调。

伴随我国证券融资方式的兴起，直接融资发展速度较快，但在融资总量中所占比重仍然较小，银行信贷融资的比重占绝对优势。

我国目前房地产融资方式主要有传统的银行信贷和按揭贷款，上市及发行少量的房地产信托等。在这几种融资方式中，房地产间接融资比重过大，直接融资不足。从开发企业的资本融资看，通过股权融资的情况较差。目前我国约有3500家房地产开发企业，而通过市场直接融资的约为130家（境内外上市、买壳及改变业务方向），仅占房地产企业的0。4％，而且大多是1994年前上市或借壳上市的。2001年以来，在股票市场的筹资额中，房地产企业的比重呈下降趋势，用私募方式进行股份化的企业也是少数。从开发企业的债权融资情况看，由于企业债券的发行量少，不动产基金和不动产信托基金的支持不足，没有实现抵押贷款的证券化，企业债权融资都集中在银行，银行成为唯一的债权融资出口，银行贷款和预收款是支撑市场的主要资金来源，致使房地产企业的资产负债率超过70％。这种融资结构必然导致两方面的严重结果：一方面，使居民缺乏投资渠道而将多余资金存入银行，导致整个社会信用集中和社会风险加大，难以实现资本和风险社会化；另一方面，房地产企业资金过于依赖银行，既增加了银行的信贷风险，又使得一旦银行信贷政策发生变化，房地产企业就会容易出现资金链断裂的现象，这些都不利于房地产业的发展。

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