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第2部分（第1页）

杓芌EITs的产品，主要有股权投资写字楼房产信托产品、房屋租赁信托产品、房地产商空置房信托；建立房地产信托登记制度；利用REITs促进我国住房保障制度的建设。

第二章　房地产金融创新国内外研究现状

第一节　国外研究现状及发展动态

20世纪60年代以来，美国、日本、德国、英国等发达国家的房地产金融创新表现为由以银行为主的间接信贷融资模式转向以证券化为主的直接权益融资模式过渡，由单一银行投融资体制向多元化、多层次的市场投融资体制转变。目前，这些发达国家的房地产金融创新已经基本完成了这一转化过程，促进了其房地产业和金融的持续发展和稳定繁荣。与房地产投融资改革的过程相适应，国外对房地产金融创新的研究已经超越了定性研究层面，主要是开展对REITs制度的定量研究。

近年来，对REITs的研究主要集中在这样几个方面：REITs投资的多样化与集中化、REITs的分红和债务政策、REITs股票的绩效、REITs的组织结构、顾问问题、机构投资者对REITs的影响。许多学者对REITs这些方面的问题进行了研究，提出了各自的观点，为REITs的研究提供了大量文献。

一、关于REITs的组织结构

在美国房地产投资信托基金采用的是公司型基金的组织形式，一些学者对这种组织形式带来的成本和利益进行研究，对这种组织形式会产生的净效益进行探讨。Gyourko和Sinai（1999）提出了一个有说服力的案例。他们利用合理的参数值，使得成为REIT的所有利益超过相应的成本。在他们的比较分析中，认为REIT结构有两个正面因素和一个负面因素。首先，他们考虑成为REIT后，节省的税费估计约为该行业市值的4％。此外，在某种程度上，REIT无须进行正规公司所需做的、费用高昂的避税政策研究；Gyourko和Sinai估计在这些政策研究上所能节省的费用是1％—4％。这样成为REIT的利益加在一起为5％—8％。不利的一面是，REITs被要求分配其应纳税收入的绝大部分，它们必须为支撑公司投资的增长募集资本。Gyourko和Sinai估计，募集资本所需的相关财务费用大约是该行业权益市值的2。5％。在这种情况下，成为REIT的净收益为该行业权益市值的2。5％—5。5％，由于是基于全部REIT的市值，因此这一数目相当可观。此外，费用支出较低的公司采用REIT结构会得到更多的好处［1］［2］。

除了REITs组织结构外，MLP（业主有限合伙公司）也可以作为一种投资房地产和抵押贷款的组织形式，一些学者对REIT和MLP进行了比较［3］［4］［5］，结果表明从盈利的角度看，REIT结构优于MLP结构［6］［7］。Wang；Ko　and　John　Erickson（1997）还调查了包括60家投资于房地产和抵押贷款的MLPs在内的114家MLPs的股票业绩表现。他们发现，在1981—1991年间，这114家MLPs的股票在风险调整的基础上，其业绩表现均大大低于一般市场水平。这表明股票市场似乎并不喜欢这种组织结构形式。但他们还发现，同期房地产MLPs业绩的实证研究表明，对于盈利目的，MLP并不是一种好的工具［8］。对于REIT结构的未来，Su　Han　Chan　and　Ko　Wang　等认为在可以预见的将来，REIT组织机构会一直存在下去。但REIT为了使其税收利益最大化以及减少代理（和其他）成本，其在经营结构方面会有所改变［9］。

二、委托—代理问题

在REIT行业中，顾问通常发挥资产组合管理人的作用，他们将影响物业的购置、处置、租赁、物业管理以及借贷融资时机的选择，此外还参加交易谈判，能影响到谁将会获得合同或该项业务的决策。Ambrose　and　Linneman（2001）的研究表明，在1990—1996年间，大多数使用内部顾问的REITs，都通过房地产的买进和开发，积极地寻求增长的策略。在1990—1996年间，使用内部顾问的REITs平均规模远远大于使用外部顾问的REITs［10］。对于使用顾问产生的代理成本问题，Su　Han　Chan　and　Ko　Wang（2003）等认为尽管使用内部顾问管理的REITs也必须支付某些代理成本，但这些成本即使是使用外部顾问的REITs也无法避免。采用任何形式的顾问（内部的或外部的）都必须研究这一特殊的代理问题。因为外部顾问管理的REITs还存在另外的代理问题，所以公平地说，在处理代理成本方面，内部顾问管理的REITs比外部顾问管理的REITs更具有优势。同时他们还指出，在这个承受较高代理成本的行业中，报酬机制的设计在决定REIT的业绩方面相当重要［11］。

三、机构投资者的影响

房地产投资信托基金中会有各种类型的投资者参与，其中机构投资者占有重要地位［12］。机构投资者在REIT市场中的作用表现在三个方面。一是，由于机构投资者不断收集市场中股票的定价信息，它们可能就在扮演着价格决定者的角色。二是，一旦机构投资者投资某一公司的大量股票，它们就会更多地关注该公司及其管理队伍的业绩［13］。因为它们具有知情权和选举权，它们要对其投入巨资的公司的投资和融资决策进行监督。第三个作用只适用于REIT市场。该作用就是机构投资者为一些他们所发起的、刚起步且尚未知名的公司提供信用贷款和信用支持。普通公众会将一个著名机构投资者的良好声誉，推演到其所投资的新的REIT上。从以上三个方面来看，机构投资者的参与对市场中的所有公司都非常重要，而它们的关注对REITs来说则更加重要。

机构投资者对REIT股票价值和绩效有明显影响，唐斯（1998）对于吸引机构投资者进入REIT市场是否有价值的研究，其结论是肯定的。他考证了在REIT股票市场中，由于机构投资者的增加所带来的行业范围内价值的创造和分配。他的主要结论是，机构持股水平对REIT的价值有所贡献［14］。虽然机构投资者的绝对水平并不是REIT回报的一个重要决定性因素，但唐斯发现，机构持股数量的绝对变化，与REITs的风险调整回报紧密相关。这就意味着，REITs所经历的机构持股数量的增加（减少），将通过同期其股票业绩更好（或更差）的形式表现出来。

Crain；　Cudd；　and　Brown（2000）的研究指出，在机构增加持有REIT股票时，权益型REIT股票的非系统性（或分散性）风险明显降低，这说明REIT股票在跟随普通股市中的股票波动，他们的证据表明，机构投资者不仅影响REIT股票的回报也影响其风险大小［15］。

四、REIT投资的多样化与集中化

REIT市场中传统的理论认为，在任何时候都要把REITs的投资组合分散到不同的地理位置和房地产类型中去，这样才能在变化的市场中保持稳定的收入［16］。但是到了20世纪90年代前期，面对新的REIT市场环境，很多学者开始怀疑这一观点，对采用多样化还是集中化战略进行了研究。

吉尤尔科和内林（1996）调查了房地产类型和地理位置的多样化对REIT的价值是否至关重要。他们发现，没有什么证据支持多样化投资能实际上降低风险。既然他们的证据表明不能有效降低风险，那么就没有必要采取多样化战略［17］。Chen　and　Peiser（1999）的研究也表明，在对全部风险进行调整之后，在房地产类型上采取多样化战略的REITs回报率较低［18］。这两项研究都表明了房地产类型的多样化并不能改善REIT的价值。

吉尤尔科和内林（1996）调查了对房地产类型的选择是否在市场系统（β值）中有所反映。他们发现一些集中化REITs的高回报同时也伴随着高β值。即使在某种房地产类型上的回报较高，但可能也是和这种房地产类型相联系的高风险有关。这一发现同时表明，如果投资者仅仅根据REIT所拥有房地产的类型和地理区位来决定是否投资于其股票，并不能为自己带来丰厚的回报。

卡波扎和赛吉恩（1998）分析了REIT的价值和REIT管理风格（如采取多样化还是集中化投资战略）之间的关系。他们发现进行多样化投资的REITs的运营费用更高。发现REITs提高其投资的房地产类型和区域分布的集中程度的结果是，相对于同时采取多样化战略的REITs，它们的股票价值升高了。REIT股票价值的增加来自于集中化程度加大所带来的流动性（变现能力）的增加。这是因为，如果REIT持有多样化的投资组合，贷款人和股东要评估其资产将更加困难，而且REIT股票的流动性将因此下降［19］［20］。

五、REIT的分红和债务政策

按各国法律规定，REITs必须向股东支付一定比例以上的分红，如美国规定REITs的分红额为收益的90％，但实际上，REITs支付的红利往往高于这一要求。Wang；　Ko；　John　Erickson　and　George　Gau（1993）采用1985—1988年期间的数据，发现REIT的分红政策受四个因素影响：REIT的类型、资产增长率、资产负债率以及资产回报率。权益型REITs支付的红利明显高于抵押型REITs。这是由于权益型REITs拥有从折旧抵扣中获得的更多的现金流，并且因此有能力支付比税法规定更多的红利额。另外，拥有高资产负债率的REITs倾向于支付更多的红利，这是因为债务的使用增加了它们可以获得的现金。此外，资产增长率高的REITs倾向于支付更少的红利，因为它们要为未来的投资保留更多的现金。REITs的派息比率可以用来减少REIT的管理者和股东之间因为代理关系而带来的冲突［21］。Forest（1994）的研究表明，REITs较高的红利收益是将投资者吸引到REIT市场中的主要原因。特别是当市场面对高利率或当管制问题和竞争对公用事业公司的红利支付水平造成压力的时候，情况更是如此［22］。

在债务政策上，REIT在决定其资本结构时的实际情况要复杂得多。一方面，REIT必须和个人房地产投资者竞争，这些个人一般采用非常高的负债比率；另一方面，股票市场中的公司不像房地产市场中的公司那样采用那么高的负债比率。Hsieh；　Poon　and　Wei（2000）对1965—1992年间REIT融资行为进行了研究，他们比较了其他行业企业和REITs的融资模式，发现当为筹措资金而进行融资时，REITs选择短期债务和普通股（65％）比长期债务和可转换债券（35％）要多。但和需要纳税的其他行业企业相比，REITs采用了更少的债务融资来满足其资金需求。同时发现REITs只有53％的融资行为属于债务融资，而其他行业企业的这个数字是81％。即使和其他行业企业相比REIT发行债券较少，但还是有53％的融资决策涉及债务的使用［23］。马里斯和伊拉扬（1990）采用从1981—1987年间61家REITs中获得的数据，分析出影响REIT的负债决策的四个因素。这些因素是公司的规模、公司成长率、现金流的不确定性程度和从抵押品中得到的收入。他们还发现，这些因素对权益型REITs和抵押型REITs的负债决策有着不同的影响［24］。

六、REIT股票的绩效

在美国、德国、日本等国家，REIT均在股票市场上市进行交易，因此对REIT股票绩效的研究是近年来研究的主要方面。Han　and　Liang（1995）发现1970—1993年间相似的绩效情况。他们指出，在这段时期里，REITs的绩效与广义股票市场指数相比并不更好或者在某种程度上更差，但其绩效在某些分时段较好，而在某些分时段较差。他们还发现，较大型REITs比较小型REITs的绩效稳定。后面的这一发现，毫无疑问归因于在持有资产的数量上，较大型REITs的投资组合比较小型REITs更加多样化［25］。

REIT股票具有抵御通货膨胀的潜力和提供多样化投资的优点。吉尤尔科和林内曼（1998）［26］，Rubens；　Bond　and　Webb（1989）［27］，以及Bond　and　Seiler（1998）［28］利用交易数据进行分析，仍然发现房地产是抵御通货膨胀的一种良好工具。同时他们也发现，某种类型的房地产（例如住宅房地产）比其他类型的房地产能够更好地抵御通货膨胀。这表明并非所有的房地产都是完美的抵御通货膨胀的工具。盖尔特纳和罗德里奎茨（1997）在对养老基金中公共和私人房地产多样化好处的分析中指出，当投资者回报目标提高时，在有效投资组合中增加REITs有很大的好处。即更积极的投资者，应该增加其投资组合中REITs以及其他股票的比例，降低私人房地产和债券的比例。这是由于REITs具有更高的平均回报［29］。穆勒、波利和莫里尔（1985）发现，在1976—1993年间，添加权益型REITs到风险水平中等的长期投资组合之中，尤其是在房地产市场重振时期，改进了具有特殊回报目标的投资组合的效率［30］。

第二节　国内研究现状

总的来说，由于国家金融、产业政策的制约，国内对房地产金融创新的研究较少，已有文献仅提出一些思路和看法，还没有深入的理论和实践上的研究。对REITs的研究起步较晚，绝大部分还限于对其起源、概念、国外运作模式、运作规则、现状的介绍。对于在我国设立REITs的研究则很笼统，只是认为有设立的必要、有设立的可能，至于与之相应的外部环境、运作中的委托—代理关系、风险等，都未做深入细致探讨。从已有文献来看，国内的研究主要包括以下几个方面。

一、关于房地产融资研究

我国房地产融资体系中虽有多种融资渠道，但对绝大多数房地产企业而言，银行贷款是主要的融资来源。在2003年以来国家对房地产信贷紧缩政策的影响下，房地产融资渠道单一、资金紧张的问题日益突出，国内许多学者对这一问题进行了研究。

张涛等（2000）［31］、吕光（2001）［32］、李霞（2003）［33］、殷红（2004）［34］对房地产融资渠道进行了分析，主要渠道有：自有资金、预收账款、银行贷款、合作开发；探讨了融资渠道狭窄的原因，主要包括房地产金融工具缺乏、融资渠道单一等。郭文忠（2004）探讨了房地产融资多元化问题，认为房地产投资信托、房地产企业直接上市融资、房地产证券化是房地产融资多元化的体现。阮莉萍（2004）对我国房地产融资中的主要风险问题进行了研究，分析了房地产融资中金融风险的成因，认为主要是由于房地产是资金密集行业，开发一个房产项目需要大量的资金，另一方面房地产投资回收期一般较长；还提出了政策建议，即拓宽房地产融资渠道和加强国家对房地产融资的宏观调控［35］。李冬梅（2004）对房地产融资的资本市场做了分析，通过对房地产融资的资本市场即银行信贷市场、股票市场、债券市场的现状及存在问题的分析，提出发展房地产融资的资本市场的建议［36］。

二、对国外发展REITs经验的介绍

房地产投资信托基金在美国发展得最为成熟，已有40多年的历史，在欧洲和亚洲的一些国家和地区也有不同程度的发展，这些国家和地区的运作经验可供我国在发展房地产投资信托基金过程中借鉴。近几年国内对房地产投资信托基金的研究主要是集中在对国外房地产投资信托基金发展概况、立法、运作模式、特点的介绍，并提出可借鉴的经验［37］［38］。

毛志荣（2004）对海外REITs的发展现状做了较全面的介绍，对REITs产品进行了国际比较，包括REITs的两种发展模式比

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