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第18部分（第2页）

事实上，资金链的脆弱是国内房地产行业的一个通病。开发商拿到土地后，真正的开发资金主要依赖银行。

2002年6月以后，央行数次透过它的货币政策情况报告传达一个信息，要防止银行信贷过度集中于房地产业，以及用信贷政策来引导房地产市场结构的调整，警惕房地产泡沫的可能形成以及它对金融安全的威胁。目前的房地产需求很大程度上靠银行支撑，投资也主要靠银行支撑。如果房地产泡沫破灭，最后的风险将由银行来承担。日本是这样，香港也是这样。

“杭州太贵了，很多人住不起杭州了。”这是许多杭州人的普遍感觉，这对杭州未来发展的伤害是很大的。

房价太贵，首先会导致在杭州创业的成本太高，这会妨碍了杭州的造血机制的形成。因为生存是第一位的，没法生存，就谈不上什么创业。据杭州市人民政府办公厅和杭州市统计局公布的数字，2001年，杭州市人均年可支配收入为10896元。年人均收入刚过万元的杭州市民，如何消受每套价格在数十万、甚至百万的房子？

另一方面，房价太贵也会影响到工业发展。目前，杭州近郊的农民房租已到了每月每间300元—400元，也就是说，工人连农民的房子都住不起了，只好把工厂搬到很远的地方去。搬到几十公里以外，产业工人几乎就不能到杭州来消费。甚至，工厂老板和管理者每天往返于工厂和杭州之间，也不方便。

这正是一幅“城市空心化”的图景：低收入市民迁住到比较远的地方，每天在高架公路或轻轨上往返，为他们生活服务的小商品市场也会迁走，而城市中心是富人区和商业区。

5、房地产：中国富豪“加工厂”

美国《福布斯》杂志公布了2000年度中国大陆100首富企业家排行榜。尽管人们对这个排行榜的排定是否科学众说纷纭，但是排行榜人气最旺者为房地产商却为经济界人士所认同。原因无它，中国房地产业的天时地利和未来好景，成就了房地产商的“热土成金梦”。

在《福布斯》排行榜中，刘永行、刘永好及其兄弟领导的希望集团，以净资产83亿元人民币名列榜首。而在这前10名巨富中，有5位明确提及主要从事行业为房地产行业。

他们分别是排名第二位的欧亚集团总裁杨斌、第五位的上海世茂集团董事长许荣茂、第六位的香港富华国际集团董事长陈丽华、第八位的金花企业集团总裁吴一坚、第九位的新疆广汇企业集团董事长孙广信。

中国快速发展的经济和迅速膨胀的房地产业令这些富豪们美梦成真。《福布斯》排行榜显示了当今中国最热的行业是房地产。

中国房地产业富豪云集。

土地是地球人共同的图腾，而华人更相信“有土斯有财”的道理。有关资料显示，在“二战”之前，香港没有一个商人能够登上世界富豪榜，战后却有不少人名列榜中，而最早一批登上富豪榜快车的，无一不是将房地产作为主业。像威名赫赫的李嘉诚、郑裕彤、郭炳湘兄弟、李兆基等，概莫能外。

新中国成立后，房地产很长一段时间内，私人和民营企业不能染指。直到1988《宪法》规定“土地使用权可以依照法律的规定转让”。1990年，国务院作出了对国有土地使用权出让和外资开发成片土地的有关规定。房地产业才作为第三产业中的“大腕”，在国民经济中日益扮演越来越重要的角色，房地产商方能在这一领域纵横捭阖。

也就是在中国大陆成为“大工地”的过程中，不少房地产商趁势崛起，完成了资本积累，有的更是“三级跳”，跨入了首富企业家排行榜。

《新财富》在2003年排出了“中国400富人财富榜”，其中房地产行业共有76人入选，占，中国房地产业成了出产富豪最多的行业。这一比例之高，在当今世界富豪榜中罕见。2002年，《福布斯》全球首富共476人，其中29人发家于房地产，占。房地产业是中国名副其实的富豪“加工厂”。

6、上市公司追逐房地产业的故事

2001年与2002年，受房地产暴利的吸引，上市公司大举进军房地产。2001年，有100多家上市公司拥有房地产业务，2002年，拥有房地产业务的上市公司已达300多家，其中主营业务为房地产业的上市公司目前则多达70余家。

2002年，主业为电子元器件制造的上海广电电子公告称，拟出资亿元收购上海广电集团所持有的上海嘉汇达房地产有限公司30％股权，并同意提供亿元的股东贷款。

2002年10月9日，钢铁企业浦东不锈发布公告称，将与上海三家公司实施超过8亿元的巨额关联交易，以转向房地产业。同一天，生产玉米淀粉和谷氨酸的农业类上市公司先锋股份也公告称，公司将变更募集资金用途，收购亚运新新家园一期项目全部资产及相关债务。

一段时期以来，先后有武昌鱼、浦东不锈、青旅控股、先锋股份、威远生化、北方国际、新疆天宏、大连渤海、银基发展等多家上市公司涉足房地产行业。

介入或转向房产业的上市公司大都有一个共同的想法：希望通过进入房产业改善公司经营业绩或扭转业绩下滑的局面。房地产成了许多上市公司的“救命行业”。

由于传统产业目前正处于结构调整的艰难期，市场竞争激烈，加上原材料涨价和销售价格下跌等因素，使传统行业的盈利能力出现下滑。在这种情况下，改变主业、转型房地产就成为上市公司培育新增长点、提高盈利能力的客观要求。广电电子就是如此。近年来，该公司的业绩逐年下降，每股收益从1999年的元降到2000年的元，到2001年为元，2002年第三季度季报仅有元。由于公司所处的彩管、显示器行业对上游彩电业的依赖较大，因此，公司盈利能力下降也在意料之中。因此，公司此次介入地产业的目的，就是想进一步优化公司的投资结构，确保公司持续的盈利能力。在广电电子看来，港资背景的嘉汇达公司是一棵“摇钱树”：其开发的太平洋广场以其一流的设计与装备展现出上海国际大都会的形象，以其所处的商业中心位置，显示出其黄金地段的经营优势，该项目建成后将成为淮海路上的典型景观标志，随着上海房地产行业的不断发展，该项目所产生的经济效益将为公司的发展增添后劲。

与广电电子相似的还有浦东不锈。近年来，浦东不锈的盈利能力急剧下降，每股收益从1998年的元猛降到2001年的1分钱。于是公司通过重组，由钢铁行业转变为房地产开发，浦东不锈目前所拥有的土地是一笔巨大的财富，有巨大的升值潜力。

大量上市公司资金汹涌进入房地产市场。股票市场也推波助澜，寻找有土地储备的上市公司，然后大肆炒作。以上海港机为例，该公司自上市以来，经营业绩不佳，但股价却非常活跃。2000年更是牛气冲天，从年初的每股7元的价位，扶摇直上，最高逼近25元的价格，涨幅257％，其惟一炒作概念就是在上海黄浦江边拥有316亩土地，其无边无际的潜力吸引了无数的炒家。江南重工，上海的造船企业，业绩不好，但其工厂位置在黄浦江边，2002年初，传闻该企业要搬迁，股票价格开始快速上涨，从2002年1月29日的约每股6元的价格很快上涨到4月10日元，两个多月的时间里，股价翻了一倍。土地的巨大潜力价值演绎了无数的财富故事。

7、房地产：新一轮的发展高潮

不管是繁荣也好，泡沫也好，房地产市场火爆反映了人们对中国未来经济增长的良好预期。

自1998年以来，中国房地产市场迎来了新一轮的发展高潮。我们从“国房景气指数”的走势图（图6…1）上可看到这点。“国房景气指数”是全国房地产开发业综合景气指数的简称，是对房地产业发展变化趋势和变化程度的量化反映，它由政府统计部门编制，具有权威性、及时性和综合性等特点，已逐渐被社会各界所熟悉和重视，成为反映我国房地产业发展变化的“晴雨表”。因此，我们可以用国房景气指数来衡量房地产行业的整体景气程度，用其波动来分析房地产行业的整体运行态势，从而对我国房地产泡沫程度做一个整体评价。

图6…1　1997年1月…2002年10月国房景气指数走势图

从图6…1中可以看到，自1998年4月以后，房地产业进入景气空间（国房景气指数大于100），一方面是国民经济逐步好转，房地产的调整已进入最后阶段，另一方面国家于1998年确定房地产为国民经济的支柱产业、住宅产业为新的经济增长点，并陆续出台了一系列政策扶持房地产业特别是住宅产业的发展，有力地促进了房地产业走出低谷。住房制度的改革和货币化分配制度的推行，在1998年和1999年年初极大地拉动了国房景气指数的上扬，在1999年3月景气指数达到阶段性的高点，后来由于集团突击消费的终结，景气指数有

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