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第6部分（第1页）

2。　2008年房市会像冬天一样冷得抖擞

我在2007年底时就预测过关于2008年房市的局面，用了一个形象的标题对此进行阐述，《明年房市会像冬天一样冷得抖擞》。

一次次的打压，一系列政策推出，地球也要抖一抖，何况是市场。中国的房市、股市既基于市场经济，更受制于政策。20世纪90年代第一轮宏观调控时，股市大熊市，股民们把极度低迷的股市称之为“朱市”。那么我们也给现在的楼市取个名字，叫“政策市”。也就是说，政府一旦真正下狠心，楼市一定会放慢脚步。

2007年中央经济工作会议明确指出，“明年要实施稳健的财政政策和从紧的货币政策”。余音未停，央行随即宣布，再调高存款准备金率1个百分点。这是央行2008年来第十次上调存款准备金率，此次上调幅度最大，前九次的调幅度都是个百分点。

再看一年以来政府一系列的调控政策，如9070的户型结构调整、供求比例调整、增加廉租房和经济适用房建设、限外令政策、金融与税收等手段，对地产业调控可谓势头浩大，关键点就是打压一路飙升的房价，保障住房建设体系，安定民心。

2007年底一线大城市已经呈现有价无市的态势，交易量明显下降。以深圳最为显著，深圳2007年10月新建商品房的房价较9月下跌10％，二手房市场更是一片惨白。广州市场大打促销战，地产商家各路尽显招数，以折扣来吸引购房者。上海、北京成交量呈下滑趋势，购房者观望氛围很浓重。　txt小说上传分享

三、　政策的紧缩造成的楼市谜团（2）

由于民众信息不对称，政府在调控政策上的不稳定性，一级市场土地供应时紧时松，造成购房者的恐慌心理，对于房产唯恐踏空。有钱人并不是买房来住，而是把房产作为主要投资产品。再加上在人民币升值预期下，境外游资的不断流入，把本不平静的房市更是火上浇油，给中国房地产市场发展带来不健康性。

作为国家财政政策就是要重视解决民生地产的问题，财政支出要重点向低收入人群倾斜。我们国家经济已在一路高歌猛进中火热了这么多年了，经济再过热下去就会步日本、韩国的后尘。

经常说“冬天已经来了，春天还会远吗？这次看来2008的房市，将会弥漫在冬天寒冷的抖擞中了。

3。　牛徐之赌谁胜出都不是好事

北京大学兼职教授徐滇庆和牛刀对赌2008的7月11日的房价，以徐滇庆赌输、在南方都市报发表道歉结束了这场闹剧。以深圳为代表的珠三角地区的房价的确出现了回调，但是，这并不意味着全国房价进入下行通道。数据表明，全国整体房价依然处于一个缩量微涨的形态，并没有证据表明，整体房价出现了拐点。

对于“牛徐之赌”，谁胜谁负意义不大。深圳房价就像一个题材股，被恶炒了之后，回调是正常的。我也想起了深圳的亿安科技。亿安科技是一只很普通的股票，却演绎了一个百元股票的“神话”。从1999年初到2000年2月，一年多的时间其股价从5元多一路飙升至126元。然而百元神话很快成为百元昙花，亿安仅仅绽放6天后，一路下跌。加上亿安于2001年初遭证监会调查，到2003年9月，股价竟跌至6元！不少投资者被套牢。

应当说，深圳的房价去年一度领涨全国，明显被恶炒。上半年深圳房价领涨全国70个大中城市，下半年突然掉头向下，又率先领跌全国。

2007年9月份，深圳新建商品房均价达到全年最高16777元／平方米。从2003年到2007年，深圳新建商品房的均价从5360元／平方米攀升到15487元／平方米。上涨2倍所花的时间，香港用了13年，日本用了10年，深圳则不到5年。

这样一个被恶炒的深圳房价，极容易出现价格的波动，因此，徐滇庆先生拿巅峰时期的深圳房价和牛刀先生对赌，结局无疑是具有极大的偶然性。深圳房价就是一个题材股，炒的是香港、珠三角外贸出口的概念，随着国内外环境的变化，一旦人民币升值、国际经济环境紧张、出口受阻、政策从紧，这种题材必定有大波动。

深圳是一个上演奇迹的城市，经济特区概念一直是深圳上演奇迹的核心。作为全国经济实验区，深圳对外开放的经验在全国示范，许多城市已经和深圳差不多了，支撑深圳超高房价的概念已经成为虚无的云雾。特别值得提出的是，当全国还没有实行特殊的经济管理体制，深圳利用特区的有利概念，引进外资，迅速地创造了深圳奇迹。这些优势，无疑是深圳奇迹的一个重要支撑点。但现在由于各个沿海的经济管理体制已经趋同，深圳优势已经抹平，特别是随着珠三角产业大转移，产业出现了萧条，深圳这个概念还在被恶炒，实际上已经是强弩之末了。

其实，无论牛刀、徐滇庆谁将胜出，都无法改变这样一个事实，恶炒终究要露出原形的。而且，以深圳为代表的珠三角地区，由于自身的局限性和区域性，房价在2007年下半年，出现了回调仅仅是一个“个股”的回调，无关大局。目前来看，全国房价并没有明显的下滑迹象，持续半年的缩量盘整依旧在持续，总体房价依旧坚挺，只不过趋势有所放缓。

亿安科技的百元“奇迹”昭告人们，基于一种虚无的题材的恶炒，背离了自身价值，终究要打回原形；深圳的各种有利概念逐步被追平的背景下，继续恶炒深圳房价，无疑是要盘整的。多年前，多少人为了到深圳这个热气腾腾的城市，想尽种种办法。现在，珠三角的企业纷纷转移，这是一个多么大转变。作为个案的深圳房价，不是全局的风向标，顶多是一线城市的房价趋势有些分歧，然而，即使这种分歧，也局限于珠三角地区，无关全局，更不是全国房价大幅下降的信号弹。

徐滇庆是一位经济学家，和我在几次会议上照过面；至于牛刀，去年来上海工作后，我们俩成为很好的朋友，我们经常在申馆探讨国内外经济话题，尽管我们的观点上有分歧，但我很欣赏他的文笔和勇气。牛刀和徐滇庆的赌局不管谁胜出，对于经济都没好处。徐滇庆胜出，说明深圳房价还在狂涨，投资投机客还在炒作；牛刀胜出对于当前的经济形势更为不利，对于中央提出的保持房地产市场稳定，切实防范金融风险精神不符。股市已经出现了深度调整，跌幅达到60％之多，如果房地产市场再狂跌，我国的两大资本市场不是危在旦夕吗？

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四、　拐点论的前生与后世（1）

2007年我国各大城市楼价一路高歌猛进大幅上涨后，终于在当年年底出现了成交量下降、市场观望气氛浓厚的状况。也在这时候，万科董事会主席王石在北京出席一个新闻发布会时表示：“我承认楼市拐点确实已经出现了”。在广州举行的一个业内地产高峰论坛上，与会者也预测，中国房价调整期最长将达15个月。一石激起千层浪，此话一出，引起了整个社会的大讨论。楼市拐点是否真的出现了？房价是否真的要降了？”

1。　每一个人心中都有个房价拐点

“雾里看花，水中望月，你能分辨这变幻莫测的世界。”在2007年底的房地产市场，房价拐点是最热点的话题。房价有无拐点，说有者，言之凿凿，说无者，信誓旦旦。公说公有理。自从王石和潘石屹加入这个房价有无拐点的讨论后，拐点讨论更是轰轰烈烈。房价拐点的有无，只能由现实来检验，并不是某个名人说有拐点，就是拐点了。有一点是可以肯定的———房价飙升让每个人的心中都有个房价拐点，这个拐点实质上是人们的心理承受能力极限节点。

以深圳为龙头的珠三角出现了房价下跌，并不能说明全国房价都在下跌。由于前期炒房者的存在，使得房地产市场内泡沫巨大，现在泡沫逐渐破灭，房价开始回归理性。再加上紧缩的货币政策威力已经开始发威了，珠江三角洲成了第一块倒塌的市场。同时，国家发改委和商务部联合颁布的《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，也是发生这种情况的重要原因。深圳、广州紧邻香港，限外令的出台，把港仔客堵在罗湖口岸之外了，打击了他们投资、投机、哄抬房价的势头。

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