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第7部分（第1页）

公寓，也有价格和租金相对比较便宜的合作公寓，而且，美国还有相当完善的住房保障制度，通过居住法及租金控制政策，限制租金年增长率（不能超过某一限度），这在一定程度上缓和了房价上涨和住房矛盾，虽然从2007年开始，由于次级贷款影响，美国经济出现了短时间减速，但房价却仍然岿然不动；最后，美国的贫富差距、城乡差距、经济发达地区和欠发达地区的差距不大，房价始终保持在绝大多数国民年收入的n倍（n≤7）之内，使得房价问题并没有出现焦点化，人们在辛苦奋斗几年之后，依旧可以拥有自己满意的住房。

【决策建议】

人们也总在房价涨跌、买与不买间徘徊。但在徘徊间，房价又在上涨。无论是我们接受，还是反对，房价上涨不仅是一个中国现象，也是一个世界性现象，只要城市经济在增长，城市人口在增加，房价就会上涨。因此，我们要理性看待房价问题，更要理智看待买房问题。

现在房价比较高，但仍有很多中年人，甚至年轻人，日夜奔波在挣钱买房或还房贷的第一线：无止境地压低生活标准，缩减生活成本，只为了能够买得到、买得起一套房子。应该认识到，买房子是需要量力而行的事情，没有这个能力，千万不要去买。

我们的生活质量也绝对不取决于是否拥有房子这一条标准，生活中还有许许多多有意思、有意义的事情，有钱了还可以去旅游、休闲、购物、改善饮食。对于房子来说，能买得起就买，买不起就租。

购房小贴士：提防土地使用期限缩水

根据《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》规定，土地使用年限为：居住用地70年；工业、教育、科技、文化等用地50年，商业、旅游、娱乐用地40年。由于房随地走，所以消费者在买房子时要特别注意土地使用期限。少数不良开发商企图瞒天过海，将40年商业用地的产权冒充70年的产权，将已经不足70年的产权说成是70年，因此，消费者在签订购买合同时一定要注意。此外，消费者在二手房买卖的时候，也应该注意土地使用剩余年限，以免蒙受损失。

5“地王”地块：革了谁的命（1）

我国现在通货膨胀是否存在？我国现有的通货膨胀严重吗？通货膨胀对房价有何影响？我买的房子会不会贬值……

通货膨胀，让本已难懂的房价更加扑朔迷离。

房价上涨是高地价造成的吗

一些媒体在报道某市房价上涨时，总是会强调这个市的地价是如何高，因此增加了房地产开发商的成本，高涨的地价导致了高涨的房价。这种观点对吗？事实上，这种认识是不正确的，就房价与地价的关系而言，是房价决定地价而不是地价决定房价。房价是由住房的供给与需求决定的，跟地价没有关系，现在的情况是老百姓的住房需求过旺拉升了房价，继而拉升了地价，房价决定地价。

地价上涨无疑会增大住房的建造成本，但住房的出售价格却与成本无关。商品的成本并不决定商品的价格，2007年底南方雪灾时蜡烛价格很容易地说明了这个问题。生产一支蜡烛的成本是固定的，约为5分钱，售价约为1毛。但是在南方一些遭遇严重雪灾，交通不便，停电数月的地区，蜡烛的价格却涨到了3块。蜡烛的成本没有变化，蜡烛供给与需求之间的矛盾却导致蜡烛的价格足足涨了30倍。对于房地产开发商来说，如果房子无人问津，他亏本也会卖掉；反之，如果很多人抢着要房子，就算他开发房子的成本为零，完全不要任何投入，他也会开出很高的价钱。土地成本会对下一轮房价产生影响，因为，如果这一次开发商的房子卖低了，他亏本了，下一次他就不会再开发房子了，这样一来，市场上的房子数量将变少，住房供给的减少将最终引起房价的上涨。

在目前体制下，一家开发商在云吞土地之后，蚕食开发；如果让土地市场充分竞争，多一些开发商拥有开发土地的权利，则会出现百花齐放的局面，对房市、房价的影响自然就不必说了。

但是，现实中的情形是，在招拍挂制度下，尤其是“地王”的形成造就了土地市场的彻底垄断，从政府来看，土地供应量增加了，而实际上，增加土地供应量不如增加土地供应客体，也就是将有限的土地让多几家开发商持有，这样，在住房市场上，土地转化为住房用地供应量就会相应增加。因此，考察土地与房价之间的关系，不能去考察地价与房价之间的关系，而应去看土地供应量能否影响房价。

既然土地招拍挂及“地王”造就了土地市场的彻底垄断，那么，“地王”推高房价也就成为必然。对于房价的影响因素，无非看其是否影响供给与需求。影响需求的因素我们不谈，来看看其影响供给的力量有多大。只有影响到供给，才能影响到价格。

土地供应量影响房价的机制在于：通过土地市场的供应量加大，形成住房市场上住房用地供应量的加大，从而成为影响住房供应量的因素，在其他情形不变的情况下，住房供应增加，房价下降。

购房小贴士：绿化率与绿地率不是一回事

绿化率是指绿化垂直投影面积的总和与小区用地的比率。绿地率指的是绿地面积的总和占小区用地的比率。简而言之，绿化率的概念较松，树的影子、种草的方砖都可以算作是绿化。而绿地则是实实在在的绿地。因此，小区的绿化率会比绿地率大很多，有很多楼盘项目在宣传时，故意混淆绿化率与绿地率，夸大小区的绿化面积，消费者在购房时一定要认清。

地王竞价越竞越高　百姓住房梦越走越远

“地王”概念并不科学，一方面由于土地面积大、开发周期长、土地利用效率不高；另外，一大块土地给了一个开发商，也会导致不良的土地投机现象，令买房人遭受损失。

但遗憾的是，地王竞价越竞越高，百姓住房梦越走越远！

可以说，招牌挂出让土地的负面效应比协议出让产生的腐败还严重！

我们一直以为协议出让不利于形成公平竞争，而且还会产生腐败。但是，自从实现招拍挂以来，房价比以前涨得更快。由此出现了一个土地市场化与房价上涨的悖论。这种现象的出现，在经济学上是可以解释的。

●招拍挂让土地市场更垄断

考察一个市场是否充分竞争、是否有效率的最常见办法就是看买卖双方的数量。买卖双方的数量越多，市场竞争就越强，也就越具有效率，所谓效率就是价格达到均衡，均衡的价格是双方合意的价格，而不是很高的价格，价格高低不构成效率判断的基础。接下来我们来考察一下招拍挂前后土地市场的变化。　。。

5“地王”地块：革了谁的命（2）

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